Évaluation immobilière de ferme d’exploitation agricole

Les étapes de l’expertise d’une ferme

1. Préparation du dossier d’expertise
   • Définition de l’objectif de l’expertise : transmission, financement bancaire, liquidation de société, partage successoral entre héritiers ;
   • Identification des parcelles cadastrales et réunion des documents : titres de propriété, plans, baux à ferme en cours ;
   • Lecture des titres de propriété et des baux à ferme : propriétaires, durée des baux, parcelles concernées.
2. Visite sur site
   • Prise de photos et de mesures des bâtiments d’exploitation (stabulations, hangars, séchoirs, fosses, cuves) ;
   • Examen de l’état des bâtiments : toitures, structure, installations électriques et d’eau, stockage des effluents, largeur et hauteur des portes pour le passage des machines ;
   • Adéquation des bâtiments à l’activité actuelle et à d’autres usages agricoles : un hangar polyvalent sert aussi bien l’élevage que les cultures, alors qu’une stabulation ou une fosse à lisier perd l’essentiel de son utilité si le repreneur abandonne l’élevage ;
   • Visite des terres : type de sol, humidité, situation en zone inondable, pente, accès des engins, clôtures et points d’eau pour les prairies ;
   • Relevé des éléments qui modifient la valeur, comme un bâtiment hors d’usage, une parcelle enclavée ou un sol de moindre qualité.
3. Analyse de l’environnement et de la localisation
   • Étude des accès : voiries, chemins agricoles, passage des engins jusqu’aux parcelles ;
   • Analyse de la contiguïté des parcelles et de la cohérence du bloc d’exploitation (parcelles groupées ou dispersées) ;
   • Repérage du voisinage : habitations proches, zones d’habitat voisines, contraintes pour un élevage.
4. Contexte réglementaire et juridique
   • Vérification de la zone au plan de secteur (zone agricole, zone d’habitat à caractère rural) et des permis d’urbanisme des bâtiments ;
   • Analyse des baux à ferme : durée restante, conditions de reprise, indemnités dues au preneur sortant ;
   • Repérage des servitudes et des droits de préemption : celui du preneur, si la terre est louée, et celui de la Région wallonne sur les terres agricoles ;
   • Contraintes environnementales : sites Natura 2000, zones de protection des captages d’eau.
5. Certificats et attestations
   • Certificat PEB et contrôle électrique du logement de la ferme ;
   • Attestation de sol (Banque de données de l’état des sols) ;
   • Repérage des toitures en fibrociment pouvant contenir de l’amiante ;
   • Carte des sols et analyses de terre, si elles existent.
6. Calcul des surfaces et détermination des valeurs
   • Mesure des superficies bâties et des terres selon leur nature : terres arables, prairies, bois ;
   • Valeur du logement de la ferme par comparaison avec des maisons rurales de la région ;
   • Détermination de la valeur vénale des terres par comparaison : points de comparaison de ventes de terres agricoles, croisés avec les rapports de l’Observatoire du foncier agricole, et ajustés selon la région agricole, la taille et la forme des parcelles, la qualité des sols et l’occupation (libre ou sous bail à ferme) ; les bois sont évalués à part, sur leur propre marché ;
   • Contrôle par le fermage pour les terres louées : l’expert vérifie que le rapport entre le fermage perçu et la valeur retenue reste dans les ordres de grandeur observés en Wallonie ;
   • Coût de remplacement net déprécié pour les bâtiments spécialisés sans référence de marché directe ; la dépréciation tient compte de l’âge, de l’état et de l’adéquation du bâtiment à l’activité.
7. Rédaction du rapport d’évaluation et conclusions
   • Valorisation distincte des composantes : logement, bâtiments agricoles, terres libres, terres sous bail, bois ;
   • Analyse du potentiel de reconversion partielle ou totale des bâtiments, dans les limites du plan de secteur ;
   • Correction pour une vente en bloc lorsque les terres et les bâtiments ne peuvent pas être vendus séparément ;
   • Justification des méthodes et des sources retenues (points de comparaison, rapports de l’Observatoire du foncier agricole), conformément aux pratiques professionnelles en vigueur ;
   • Présentation de la valeur finale, en valeur libre et en valeur occupée.

Le cadre wallon du foncier agricole

En Wallonie, les notaires notifient chaque vente de bien agricole à l’Observatoire du foncier agricole, qui reçoit aussi les baux à ferme conclus depuis 2020 et publie chaque année un rapport sur les prix et les surfaces vendues. Pour une terre louée, le fermage maximal dépend des coefficients de fermage que la Région fixe chaque année par région agricole. Les aides de la PAC, que l’exploitant déclare au SIGeC par le Portail de l’agriculture wallonne, restent hors de la valeur immobilière. L’hebdomadaire Le Sillon Belge suit l’actualité du secteur.

Un accompagnement sur mesure dans votre région

REASE EXPERTISE intervient dans tout le Hainaut, le Brabant wallon et la province de Namur, des terres limoneuses du Hainaut et du Brabant wallon au Condroz et à la Fagne, plus au sud. L’expert tient compte de la région agricole de chaque bien, qui pèse sur le prix des terres plus que tout autre critère. Nous réalisons des expertises de fermes d’exploitation notamment dans les régions de Mons, Soignies, Ath, Tournai, Nivelles, Gembloux et Namur.

Brabant wallon : Braine-l’Alleud, Braine-le-Château, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Étienne, Genappe, Ittre, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Rebecq, Rixensart, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo, Wavre.

Province de Namur : Andenne, Assesse, Éghezée, Fernelmont, Floreffe, Fosses-la-Ville, Gembloux, Gesves, Jemeppe-sur-Sambre, La Bruyère, Mettet, Namur, Ohey, Profondeville, Sambreville, Sombreffe.

Hainaut : Aiseau-Presles, Anderlues, Antoing, Ath, Beaumont, Beloeil, Bernissart, Binche, Boussu, Braine-le-Comte, Brugelette, Brunehaut, Celles, Chapelle-lez-Herlaimont, Charleroi, Châtelet, Chièvres, Chimay, Colfontaine, Comines-Warneton, Courcelles, Dour, Écaussinnes, Ellezelles, Enghien, Erquelinnes, Estaimpuis, Estinnes, Farciennes, Fleurus, Flobecq, Fontaine-l’Évêque, Frameries, Frasnes-lez-Anvaing, Froidchapelle, Gerpinnes, Ham-sur-Heure-Nalinnes, Hensies, Honnelles, Jurbise, La Louvière, Le Rœulx, Lens, Les Bons Villers, Lessines, Leuze-en-Hainaut, Lobbes, Manage, Merbes-le-Château, Momignies, Mons, Mont-de-l’Enclus, Montigny-le-Tilleul, Morlanwelz, Mouscron, Pecq, Péruwelz, Pont-à-Celles, Quaregnon, Quévy, Quiévrain, Rumes, Saint-Ghislain, Seneffe, Silly, Sivry-Rance, Soignies, Thuin, Tournai.

Cette liste de communes n’est pas exhaustive.

Pourquoi faire appel à un expert indépendant pour votre ferme d’exploitation ?

L’évaluation d’une ferme en activité demande plus qu’une expertise immobilière classique : il faut tenir compte du bail à ferme, de la qualité des terres et de la spécialisation des bâtiments d’élevage ou de stockage. Un expert indépendant établit la valeur vénale dans les situations suivantes :

• Reprise ou cession de l’exploitation, à un membre de la famille ou à un tiers ;
• Succession ou donation : valeur des terres et des bâtiments pour la déclaration et le partage entre héritiers ;
• Financement bancaire : rapport remis à la banque qui finance l’achat ou la reprise, comme ING ou Crelan ;
• Liquidation de société ou sortie d’un associé ;
• Expropriation de terres ou de bâtiments pour un projet public ;
• Litige ou procédure judiciaire : rapport motivé, utilisable devant un tribunal.

REASE EXPERTISE est un bureau indépendant, sans lien avec un promoteur, un opérateur foncier ou un organisme de financement. Il ne vend ni n’achète de biens, et ses honoraires ne dépendent pas de la valeur retenue. Benoît Bertouil, expert REV reconnu par TEGOVA et inscrit au registre de l’UGEB-ULEB, signe ses rapports.

Une parcelle située en zone d’habitat peut avoir la valeur d’un terrain à bâtir : voir notre page évaluation de terrain constructible. Si des hangars ou des bâtiments de transformation sont loués à une entreprise extérieure à l’agriculture, l’évaluation de bâtiments logistiques et industriels s’applique. Une ancienne ferme qui n’a plus d’activité agricole relève de notre page propriétés agricoles et rurales.