Évaluation immobilière commerciale en Hainaut et en Wallonie

Biens évalués

• Rez-de-chaussée commerciaux et boutiques de centre-ville.
• Maisons et immeubles de commerce avec logements ou bureaux aux étages.
• Cellules de galerie commerçante.
• Moyennes surfaces commerciales de périphérie et retail parks.
• Agences bancaires et pharmacies.
• Restaurants, cafés et autres établissements horeca.

Ce qui fait la valeur d’un bien commercial

Trois éléments pèsent le plus sur la valeur d’un bien commercial.

• L’emplacement : flux de chalandise (le passage de clients potentiels devant la vitrine), visibilité depuis la rue, desserte en transports en commun, parking pour les clients à proximité, voisinage d’enseignes qui attirent la clientèle. Deux commerces de même taille n’ont pas la même valeur dans une rue piétonne du centre, sur une route de périphérie ou dans un retail park, où comptent surtout l’accès en voiture, le parking, la zone de chalandise et les enseignes voisines.
• Le local lui-même : surface de vente, longueur de vitrine, profondeur, hauteur sous plafond, réserves, accès de livraison, état des installations. Un local facile à relouer pour une autre activité vaut davantage qu’un local aménagé pour une seule enseigne.
• La situation locative : loyer en cours, durée restante du bail, date du prochain renouvellement, solidité du locataire. Pour un investisseur, ces éléments fixent le rendement.

Dans une maison ou un immeuble de commerce, l’expert évalue aussi les étages : un logement doté d’une entrée séparée se loue indépendamment du commerce, ce qui soutient la valeur de l’ensemble.

Bail commercial et situation locative

Pour un bien loué, l’expert lit le bail. En Wallonie, le bail commercial relève de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. Un décret wallon du 15 mars 2018 encadre en plus les baux commerciaux de courte durée, conclus pour un an au plus.

L’expert relève la durée du bail et la prochaine échéance, le droit du preneur au renouvellement, le loyer et son indexation, la destination autorisée des lieux, la répartition des charges et des travaux, la garantie locative et les clauses de cession ou de sous-location.

Il compare ensuite le loyer en cours à la valeur locative de marché : un loyer trop élevé ou trop bas par rapport au marché pèse sur la valeur du bien, et le rapport l’explique.

Urbanisme, sécurité et documents examinés

Avant la visite, l’expert vérifie la zone du plan de secteur et les permis d’urbanisme. Un commerce installé sans permis, ou une division de l’immeuble non autorisée, réduit la valeur et peut retarder un financement.

Pour un commerce de détail de plus de 400 m² de surface commerciale nette, le CoDT exige depuis le 1er août 2024 un permis d’urbanisme qui comprend un volet commercial. L’expert vérifie que l’activité en place est couverte par ce permis ou par un permis d’implantation commerciale délivré auparavant.

Il examine aussi :

• le certificat PEB des logements, pour une maison ou un immeuble de commerce avec appartements aux étages ;
• l’extrait de la Banque de données de l’état des sols (BDES) ;
• le rapport de prévention incendie de la zone de secours, pour un local ouvert au public ;
• l’accès des personnes à mobilité réduite ;
• le contrôle de l’installation électrique ;
• l’acte de base et les procès-verbaux d’assemblée générale, si le commerce fait partie d’une copropriété.

Méthodes d’évaluation

L’expert choisit la méthode selon le bien et l’usage du rapport. Il justifie ce choix dans le rapport.

• Comparaison : l’expert exploite les sources internes et les points de comparaison de REASE EXPERTISE. Il retient les biens commerciaux les plus proches par l’emplacement, la surface et l’état, puis ajuste leurs valeurs.
• Capitalisation du loyer : l’expert divise le loyer de marché, ou le loyer en cours s’il est durable, par un taux de rendement adapté à l’emplacement et au risque locatif. C’est la méthode de référence pour un commerce loué.
• Cash-flows actualisés : pour un bien dont les revenus varient (bail qui se termine, local vide à relouer, travaux à prévoir), l’expert projette les loyers et les dépenses année par année, puis il les actualise.
• Coût de remplacement net déprécié : pour un bâtiment commercial sans marché comparable, l’expert part du coût d’une construction neuve équivalente, déduit la vétusté et ajoute la valeur du terrain.

Le rapport donne la valeur vénale du bien, libre ou loué selon la situation, et la valeur locative de marché du local.

Les étapes de l’expertise

1. Préparation : adresse et parcelles cadastrales, objectif du rapport, documents demandés au client (bail, permis, plans, attestations, certificat PEB des logements s’il y en a).
2. Visite : photos et mesures, état du bâtiment et des installations, vitrine, réserves, accès de livraison, étages.
3. Environnement : flux de chalandise, visibilité, transports en commun, parking pour les clients, accès des personnes à mobilité réduite, commerces voisins.
4. Contrôles : zone du plan de secteur, permis d’urbanisme, titre de propriété et servitudes, bail en cours, copropriété.
5. Surfaces : surfaces mesurées ou relevées sur plan, réparties selon leur usage commercial (vente, réserves, étages).
6. Évaluation : choix des méthodes, valeur vénale et valeur locative, travaux à prévoir.
7. Rapport : synthèse des éléments analysés, justification des méthodes, valeurs retenues, possibilités de reconversion, d’extension ou de division.