Évaluation immobilière de propriétés agricoles et rurales, biens de caractère

1. Préparation du dossier d’expertise
   • Définition de l’objectif de l’expertise : succession, donation, partage, vente amiable ou judiciaire, financement ;
   • Identification des parcelles cadastrales et réunion des documents : titres de propriété, plans, permis d’urbanisme, baux éventuels ;
   • Recherche des protections patrimoniales : classement, inscription à l’inventaire du patrimoine immobilier culturel, zone de protection ;
   • Vérification de la zone au plan de secteur pour chaque parcelle.
2. Visite sur site
   • Prise de photos et relevé des mesures : corps de logis, dépendances, communs, orangeries, remises, écuries et boxes ;
   • Examen de l’état du bâti : toitures, charpentes, maçonneries, humidité, menuiseries, installations techniques et performance énergétique ;
   • Visite du parc, des jardins, des vergers et des terres : type de sol, situation en zone inondable, accès, clôtures ;
   • Relevé des éléments qui portent la valeur (qualité architecturale, matériaux anciens, éléments classés ou inventoriés, cohérence de l’ensemble) et de ceux qui la réduisent (gros travaux à prévoir, entretien lourd, accès difficile).
3. Analyse de l’environnement et de la localisation
   • Étude des accès, du voisinage et du cadre paysager : vues, nuisances éventuelles (route, élevage intensif, éoliennes, ligne à haute tension) ;
   • Situation par rapport au village et aux services (écoles, commerces, gare), qui pèse sur l’attrait d’une résidence ;
   • Repérage des périmètres d’intérêt paysager du plan de secteur et des sites protégés voisins.
4. Contexte réglementaire et juridique
   • Vérification de la zone au plan de secteur et des permis d’urbanisme (CoDT), y compris les transformations réalisées sans permis ;
   • Contraintes de travaux liées à un classement, à l’inventaire ou à une zone de protection, sous le contrôle de l’AWaP ;
   • Analyse des baux en cours (bail à ferme sur les terres, bail de résidence, location d’un gîte) et de leur effet sur la valeur ;
   • Repérage des servitudes et des droits de préemption sur les terres agricoles : celui du preneur, si elles sont louées, et celui de la Région wallonne ;
   • Possibilités de diviser la propriété ou de vendre des parcelles séparément, si le plan de secteur et un permis d’urbanisation le permettent.
5. Certificats et attestations
   • Certificat PEB et contrôle électrique ;
   • Attestation de sol (Banque de données de l’état des sols) ;
   • Repérage de l’amiante, notamment dans les toitures en fibrociment des dépendances ;
   • Estimation des travaux à prévoir : mise en conformité électrique, toiture, isolation et chauffage.
6. Calcul des surfaces et détermination des valeurs
   • Mesure des surfaces habitables et des annexes, et des terres selon leur nature : parc, terres arables, prairies, bois, étangs ;
   • Valeur du logis par comparaison : points de comparaison de maisons et de propriétés de caractère de la base de REASE EXPERTISE, en tenant compte du nombre restreint d’acquéreurs ;
   • Valeur des terres par comparaison avec des ventes de terres de même nature dans la même région agricole, croisées avec les rapports de l’Observatoire du foncier agricole ; les bois sont évalués à part ;
   • Coût de remplacement net déprécié pour les éléments sans marché propre, comme un manège, des boxes ou une orangerie ;
   • Capitalisation du revenu pour les parties louées ou louables : gîte, dépendances, boxes.
7. Rédaction du rapport d’évaluation et conclusions
   • Valorisation distincte des composantes : logis, dépendances, parc, terres libres ou louées, bois, installations équestres ;
   • Appréciation de la valeur d’ensemble, qui peut différer de la somme des composantes ;
   • Analyse des usages possibles (résidence, gîte, division en lots), compatibles avec la protection patrimoniale et le plan de secteur ;
   • Justification des méthodes et des sources retenues (points de comparaison, rapports de l’Observatoire du foncier agricole pour les terres), conformément aux pratiques professionnelles en vigueur ;
   • Présentation de la valeur finale, avant et après travaux s’il y a lieu, en valeur libre et, si une partie est louée, en valeur occupée.

Un accompagnement sur mesure dans votre région

REASE EXPERTISE intervient dans tout le Hainaut, le Brabant wallon et la province de Namur pour l’évaluation des propriétés agricoles et rurales et des biens de caractère. Nous accompagnons particuliers, familles et notaires, notamment dans les régions de Tournai, Ath, Enghien, Nivelles, Wavre, Namur et Gembloux. Pour les terres, l’expert tient compte de la région agricole ; pour le logis, d’un marché des biens de caractère où les acquéreurs sont peu nombreux et où chaque vente compte.

Province de Namur : Andenne, Assesse, Éghezée, Fernelmont, Floreffe, Fosses-la-Ville, Gembloux, Gesves, Jemeppe-sur-Sambre, La Bruyère, Mettet, Namur, Ohey, Profondeville, Sambreville, Sombreffe.
Brabant wallon : Braine-l’Alleud, Braine-le-Château, Chaumont-Gistoux, Court-Saint-Étienne, Genappe, Ittre, La Hulpe, Lasne, Mont-Saint-Guibert, Nivelles, Ottignies-Louvain-la-Neuve, Rebecq, Rixensart, Tubize, Villers-la-Ville, Walhain, Waterloo, Wavre.
Hainaut : Aiseau-Presles, Anderlues, Antoing, Ath, Beaumont, Beloeil, Bernissart, Binche, Boussu, Braine-le-Comte, Brugelette, Brunehaut, Celles, Chapelle-lez-Herlaimont, Charleroi, Châtelet, Chièvres, Chimay, Colfontaine, Comines-Warneton, Courcelles, Dour, Écaussinnes, Ellezelles, Enghien, Erquelinnes, Estaimpuis, Estinnes, Farciennes, Fleurus, Flobecq, Fontaine-l’Évêque, Frameries, Frasnes-lez-Anvaing, Froidchapelle, Gerpinnes, Ham-sur-Heure-Nalinnes, Hensies, Honnelles, Jurbise, La Louvière, Le Rœulx, Lens, Les Bons Villers, Lessines, Leuze-en-Hainaut, Lobbes, Manage, Merbes-le-Château, Momignies, Mons, Mont-de-l’Enclus, Montigny-le-Tilleul, Morlanwelz, Mouscron, Pecq, Péruwelz, Pont-à-Celles, Quaregnon, Quévy, Quiévrain, Rumes, Saint-Ghislain, Seneffe, Silly, Sivry-Rance, Soignies, Thuin, Tournai.
Cette liste de communes n’est pas exhaustive.

Pourquoi faire appel à un expert indépendant pour votre propriété rurale ou de caractère ?

L’évaluation d’un château, d’un manoir ou d’une grande propriété rurale ne peut pas reposer sur la seule comparaison avec d’autres ventes. Ces biens réunissent un bâti de caractère, des dépendances, un parc et des terres, et leur valeur d’ensemble ne se résume pas à la somme des parties. Un expert indépendant établit une valeur vénale motivée dans les situations suivantes :

• Succession ou donation : valeur pour la déclaration de succession et le partage entre héritiers ;
• Vente ou achat : un prix réaliste sur un marché où les acquéreurs sont peu nombreux ;
• Financement bancaire : rapport remis à la banque qui finance l’achat ou les travaux ;
• Litige ou procédure judiciaire : rapport motivé, utilisable devant un tribunal.

REASE EXPERTISE est un bureau indépendant, sans lien avec un promoteur, un opérateur foncier ou un organisme de financement. Il ne vend ni n’achète de biens, et ses honoraires ne dépendent pas de la valeur retenue. Benoît Bertouil, expert REV reconnu par TEGOVA et inscrit au registre de l’UGEB-ULEB, signe ses rapports.

Selon votre dossier, d’autres expertises peuvent compléter celle-ci :

• Évaluation de terrain constructible : une parcelle en zone d’habitat que l’on détache de la propriété ;
• Évaluation de maison, appartement, villa : une ancienne ferme devenue maison, sans terres ;
• Évaluation d’immeuble de rapport : des logements loués dans les dépendances ;
• Évaluation d’hôtel et de maison de repos : la reconversion du bien en hébergement ;
• Évaluation de ferme d’exploitation agricole : une exploitation encore en activité sur la propriété.