Expertise immobilière pour une donation ou une planification successorale
Transmettre un bien immobilier de son vivant
Donner une maison à un enfant, acheter un bien avec lui en se partageant l’usufruit et la nue-propriété, équilibrer ce que chacun a déjà reçu : préparer sa succession de son vivant demande, à chaque étape, de connaître la valeur du bien. Elle sert de base à l’acte du notaire, au calcul des droits de donation et, plus tard, aux comptes entre les enfants.
REASE EXPERTISE, bureau d’expertise immobilière indépendant établi à Ath et à Tournai, évalue maisons, appartements, terrains, fermes et immeubles de rapport en Hainaut et en Wallonie. L’expert travaille avec votre notaire, qui choisit avec vous la formule de transmission adaptée.
Pourquoi faire évaluer avant de donner ?
Une donation immobilière passe par un acte notarié, et les droits de donation se calculent sur la valeur du bien donné. Une valeur trop basse peut être contestée par l’administration ; une valeur trop haute fait payer des droits inutiles.
La valeur retenue compte aussi pour l’avenir. Depuis le 1er septembre 2018, une donation est en principe prise en compte dans la succession du donateur pour sa valeur au jour de la donation, indexée jusqu’au décès. Un rapport d’expertise daté garde une trace écrite de cette valeur, utile le jour où la famille fera les comptes.
Donner en gardant l’usufruit
Beaucoup de parents donnent la nue-propriété d’un bien et gardent l’usufruit : ils continuent d’y habiter ou d’en percevoir les loyers, et l’enfant en deviendra plein propriétaire à leur décès. L’acte peut aussi prévoir d’autres conditions, comme une interdiction de vendre le bien pendant un temps limité.
L’expert fixe la valeur du bien en pleine propriété. Le notaire la répartit ensuite entre l’usufruit et la nue-propriété, selon les règles légales.
Traiter ses enfants de façon équilibrée
Une donation faite à un enfant est en principe une avance sur son héritage : à la succession, on l’ajoute aux autres biens et on la déduit de sa part, pour que chaque enfant reçoive autant. Les parents peuvent aussi choisir d’avantager un enfant, mais ils doivent le prévoir dans l’acte de donation, et la part minimale des autres héritiers reste protégée.
Le pacte successoral, conclu devant notaire, permet à la famille de faire le point sur ce que chacun a déjà reçu et de rétablir l’équilibre entre les enfants. Quand les biens ont été donnés à des dates différentes, il faut connaître la valeur de chacun pour comparer. Au décès, voyez notre page consacrée à l’expertise pour une succession.
L’achat scindé
Pour un bien que vous achetez, l’achat scindé répartit la propriété dès le départ : les parents achètent l’usufruit, les enfants la nue-propriété. Chacun paie sa part avec ses propres fonds, et le prix se répartit selon la valeur légale de l’usufruit, qui dépend de l’âge des parents. Au décès de ceux-ci, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires.
L’expert vérifie que le prix convenu correspond à la valeur du bien, une base utile au notaire pour répartir les parts.
Bien loué, ferme ou bien de caractère
Un bail en cours, un bail à ferme en particulier, pèse sur la valeur d’un bien et sur ce que le bénéficiaire pourra en faire. Une ferme, une propriété rurale ou un bien classé demandent aussi une analyse propre à leur marché. L’expert lit le bail, vérifie la situation du bien et en tient compte dans la valeur.
En Wallonie, la règle des trois ans
Si le donateur habite en Wallonie et décède dans les trois ans qui suivent la donation, la valeur du bien donné entre dans le calcul des droits de succession dus sur le reste de son patrimoine. C’est une raison de plus pour que la valeur retenue dans l’acte soit solide.
Ce que l’expert examine
- La visite : état du bâtiment, surfaces, équipements, travaux à prévoir ;
- La situation juridique : titre de propriété, servitudes, bail en cours, zone au plan de secteur, permis d’urbanisme ;
- Le marché : des points de comparaison tirés des sources internes de REASE EXPERTISE ;
- La date de valeur : le jour de l’acte, ou une date passée pour un bien donné il y a plusieurs années.
Le rapport et son usage
Le rapport décrit le bien, expose la méthode et justifie la valeur à la date demandée. Vous le remettez à votre notaire, qui l’utilise pour l’acte de donation, l’achat scindé ou le pacte successoral. Gardez-le : il pourra servir des années plus tard, au moment de faire les comptes entre les enfants.
Ce que REASE EXPERTISE ne fait pas
Le bureau évalue les biens immobiliers. Il ne rédige pas d’actes, ne calcule ni les droits de donation ni la valeur de l’usufruit, et ne conseille pas sur la formule de transmission ou sa fiscalité. Ces questions relèvent de votre notaire ou de votre conseiller fiscal.
Pourquoi choisir REASE EXPERTISE ?
- Un bureau indépendant : il ne vend ni n’achète de biens, et ses honoraires ne dépendent pas de la valeur retenue ;
- Un expert REV reconnu par TEGOVA et inscrit au registre de l’UGEB-ULEB ;
- Des évaluations de maisons et appartements, de fermes, de propriétés rurales, de terrains et d’immeubles de rapport ;
- Un rapport daté et motivé, que la famille peut conserver ;
- Un bureau établi à Ath et à Tournai, qui intervient dans tout le Hainaut et en Wallonie.
Découvrez l’ensemble de nos expertises immobilières.
FAQ : expertise immobilière et donation
Vous préparez une donation ou une transmission ?
Contactez REASE EXPERTISE :