Expertise immobilière pour une succession

Pourquoi faire évaluer le bien ?

Les héritiers déposent une déclaration de succession auprès de la Région où habitait le défunt : dans les quatre mois si le décès a eu lieu en Belgique, dans les cinq mois s’il est survenu ailleurs en Europe, dans les six mois hors d’Europe. En Wallonie, les biens immobiliers y figurent à leur valeur vénale au jour du décès, estimée par les héritiers.

Pendant deux ans après le dépôt, l’administration peut contester cette valeur et demander une expertise de contrôle. Si la valeur déclarée était trop basse, les héritiers paient un supplément de droits, des intérêts et, quand l’écart est important, une amende. Une valeur trop haute, à l’inverse, leur fait payer des droits inutiles. Un rapport d’expertise motivé donne une base vérifiable, que le notaire peut reprendre dans la déclaration. Pour la procédure, voyez aussi la page de notaire.be sur la déclaration de succession.

Partage entre héritiers et sortie d’indivision

Au décès, plusieurs héritiers deviennent souvent propriétaires ensemble : c’est l’indivision. Ils peuvent la maintenir, se partager les biens ou en vendre certains. Pour un partage équilibré, chacun doit connaître la valeur de chaque bien : l’héritier qui reprend la maison familiale verse aux autres la différence avec sa part.

Quand les héritiers ne s’entendent pas, le partage devient judiciaire. Le tribunal désigne alors un notaire chargé du partage, qui peut faire appel à un expert pour évaluer les biens et dire s’ils peuvent être répartis en nature. Une expertise commandée plus tôt, de commun accord, peut éviter d’en arriver là. Pour une maison achetée à deux qui se séparent, voyez notre page consacrée au divorce et à la séparation.

Vendre un bien de la succession

Les héritiers peuvent aussi décider de vendre un bien, de gré à gré ou en vente publique. Depuis juillet 2022, le notaire établit d’abord un acte d’hérédité immobilier, qui constate qui hérite du bien. Si le conjoint survivant en a l’usufruit, il peut continuer à l’occuper, et la vente de la pleine propriété demande son accord et celui des nus-propriétaires. L’évaluation aide les héritiers à fixer un prix demandé réaliste ou, avec le notaire, le prix de départ d’une vente publique.

Ce que l’expert examine

• La visite : état du bâtiment, surfaces, équipements, travaux à prévoir ;
• La situation juridique : titre de propriété, servitudes, bail en cours, zone au plan de secteur, permis d’urbanisme ;
• Le marché : des points de comparaison tirés des sources internes de REASE EXPERTISE, parmi lesquels l’expert retient les biens les plus proches ;
• La date de valeur : le jour du décès, ou celui du partage. L’expert peut évaluer un bien à une date passée, d’après son état et le marché à cette date.

Le rapport et son usage

Le rapport décrit le bien, expose la méthode et justifie la valeur retenue à la date demandée. Les héritiers le remettent au notaire, qui l’utilise pour la déclaration de succession ou l’acte de partage. Si l’administration demande une expertise de contrôle, ce rapport montre comment la valeur déclarée a été établie.

Ce que REASE EXPERTISE ne fait pas

Le bureau évalue les biens immobiliers. Il ne rédige pas d’actes, ne calcule pas les droits de succession et ne donne pas de conseil juridique ou fiscal. Ces questions relèvent de votre notaire ou de votre conseiller fiscal.