Évaluation d’immeubles détenus par une société
La valeur de l’immeuble, pas celle des parts
Une société qui détient un immeuble a parfois besoin d’en connaître la valeur : apport en nature, fusion ou scission, transmission de l’entreprise, sortie d’un associé, liquidation ou financement. REASE EXPERTISE, bureau d’expertise immobilière indépendant établi à Ath et à Tournai, détermine la valeur vénale de bureaux, de commerces, d’entrepôts, d’immeubles de rapport et de terrains détenus par des sociétés en Hainaut et en Wallonie.
Le bureau évalue l’immeuble. La valeur des parts ou de l’entreprise dépend d’autres éléments (résultats, dettes, clientèle) : elle relève du réviseur d’entreprises, de l’expert-comptable ou du conseiller en transmission, qui peuvent s’appuyer sur la valeur de l’immeuble fournie par l’expert.
Quand une société a besoin d’une valeur immobilière
- Apport en nature d’un immeuble à une société ;
- Fusion, scission ou transfert d’actifs entre sociétés d’un même groupe ;
- Transmission ou cession de l’entreprise, entrée ou sortie d’un associé ;
- Dissolution et liquidation de la société ;
- Société de patrimoine qui détient des immeubles ;
- Financement bancaire d’un immeuble professionnel.
Apport en nature d’un immeuble
Lorsqu’un associé apporte un immeuble à une SRL ou à une SA, l’apport doit être décrit et évalué. Le Code des sociétés et des associations prévoit d’abord un rapport spécial des fondateurs, ou de l’organe d’administration si l’apport intervient en cours de vie de la société, puis un rapport du réviseur d’entreprises sur cette évaluation. Des exceptions existent, par exemple pour un bien déjà évalué par un réviseur.
Le rapport d’expertise immobilière fournit une valeur motivée de l’immeuble, sur laquelle les fondateurs et le réviseur peuvent s’appuyer. Le réviseur reste seul responsable de son propre rapport.
Restructuration, transmission, liquidation
Fusion, scission, cession des parts ou dissolution : chaque opération demande de savoir ce que valent les immeubles inscrits à l’actif. Lors d’une liquidation, le liquidateur réalise l’actif de la société ; une valeur indépendante l’aide à fixer un prix et à rendre compte aux associés et aux créanciers.
Quand l’immeuble est transmis dans la famille plutôt que dans l’entreprise, voyez aussi nos pages consacrées à la donation et à la planification successorale et à la succession.
Immeubles inscrits au bilan
La valeur comptable d’un immeuble amorti depuis des années peut s’éloigner fortement de sa valeur de marché. Une évaluation donne au dirigeant, à l’expert-comptable ou au repreneur une image actuelle de ce patrimoine. Les choix comptables (réévaluation, réduction de valeur) relèvent de l’expert-comptable.
Méthodes d’évaluation
- Comparaison : des points de comparaison tirés des sources internes de REASE EXPERTISE ;
- Capitalisation du loyer : pour un immeuble loué, y compris à la société du dirigeant ; l’expert vérifie que le loyer correspond au marché ;
- Cash-flows actualisés : pour des revenus irréguliers (bail qui se termine, surfaces vides, travaux) ;
- Coût de remplacement net déprécié : pour un bâtiment spécifique sans marché comparable.
L’expert justifie le choix des méthodes dans le rapport. Quand la société détient plusieurs immeubles, il remet au choix un rapport de portefeuille, avec une valeur par immeuble, ou un rapport par immeuble.
Banques, indépendance et titre REV
Pour le financement d’un immeuble professionnel, REASE EXPERTISE est agréée par ING (ING DATA) et par Belfius (Liste 2 CRE, biens commerciaux et professionnels) ; CBC et KBC acceptent ses rapports grâce au titre REV de son expert.
Le bureau est indépendant : il ne vend ni n’achète de biens, et ses honoraires ne dépendent pas de la valeur retenue. Ses rapports sont signés par un expert REV reconnu par TEGOVA et inscrit au registre de l’UGEB-ULEB.
Ce que REASE EXPERTISE ne fait pas
Le bureau évalue les immeubles. Il n’évalue ni les parts ni l’entreprise, ne rédige pas le rapport du réviseur ou des fondateurs, et ne donne pas d’avis fiscal ou comptable. Ces missions restent celles du réviseur d’entreprises, de l’expert-comptable ou du conseiller fiscal.
Découvrez l’ensemble de nos expertises immobilières.
FAQ : immeubles de société
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