Acheter un bien immobilier en Belgique quand on vient de France

Offre et compromis en Belgique : ce qui change par rapport à la France

En Belgique, l’offre d’achat engage celui qui la fait : si le vendeur l’accepte, la vente est conclue. Le compromis signé sans condition rend lui aussi la vente définitive, et l’acte notarié suit dans les quatre mois. En France, l’acheteur particulier d’un logement dispose de dix jours pour se rétracter après la signature du compromis : ce délai n’existe pas en Belgique.

Avant de faire une offre, il vaut donc mieux connaître la valeur du bien et ses points faibles, et y prévoir des conditions suspensives, comme l’obtention de votre crédit. Votre notaire vous conseille sur leur rédaction. Pour en savoir plus, voyez les pages de notaire.be sur l’offre d’achat et de service-public.gouv.fr sur la rétractation en France.

Faire expertiser un bien avant d’acheter en Belgique

• Une visite-conseil avant votre offre : l’expert visite le bien, relève son état, les travaux à prévoir et les points d’attention, et vous dit si le prix demandé est cohérent ;
• La lecture des documents belges : renseignements urbanistiques, certificat PEB, permis, contrôle de l’installation électrique, état du sol, bail ou acte de base d’une copropriété ; l’expert vous explique ce qu’ils changent pour le bien ;
• La valeur du bien, comparée au prix demandé, d’après des points de comparaison tirés des sources internes de REASE EXPERTISE ;
• La valeur avant et après travaux, si vous prévoyez une rénovation ou une transformation ;
• Une étude du marché local : les prix et les loyers de la commune ou du quartier qui vous intéresse, pour choisir où vous installer.

Pour un chiffrage précis des travaux, un devis d’entrepreneur reste utile.

Les documents belges à demander avant d’acheter

• Certificat PEB : la performance énergétique du bâtiment (l’équivalent du DPE) ; ses données doivent figurer dans l’annonce ;
• Renseignements urbanistiques : la situation du bien au regard de l’urbanisme, demandée par le notaire ;
• Plan de secteur et CoDT : l’affectation du sol et les règles d’urbanisme en Wallonie (l’équivalent du PLU) ; le permis d’urbanisme correspond au permis de construire ;
• Contrôle de l’installation électrique : le procès-verbal remis lors de la vente (l’équivalent du diagnostic électricité) ;
• Banque de données de l’état des sols (BDES) : l’information sur une éventuelle pollution du terrain ;
• Revenu cadastral : la base du précompte immobilier, l’impôt foncier belge (proche de la taxe foncière) ;
• Carte de l’aléa d’inondation de la Wallonie : à consulter pour un bien proche d’un cours d’eau.

Vous êtes une entreprise ou un investisseur

Une entreprise française qui s’implante en Belgique, ou un investisseur qui achète pour louer, a besoin d’autres repères :

• Locaux d’activité : valeur d’un commerce, de bureaux, d’un entrepôt ou d’un atelier, et vérification de l’affectation au plan de secteur, qui fixe les activités autorisées ;
• Loyer d’un local : avis sur le loyer demandé avant de signer un bail commercial ;
• Terrain à bâtir : affectation, accès, raccordements et valeur d’un terrain pour construire une maison ou un bâtiment d’activité ;
• Investissement locatif : valeur d’un immeuble de rapport et loyers de marché, pour vérifier le rendement annoncé par le vendeur.

Financer votre achat

Pour un crédit auprès d’une banque belge, REASE EXPERTISE est agréée par ING et, pour les biens commerciaux et professionnels, par Belfius ; CBC et KBC acceptent ses rapports grâce au titre REV de son expert. Si votre banque est française, demandez-lui si elle accepte le rapport d’un expert établi en Belgique et quelles informations elle attend.

Une organisation adaptée à la distance

• Vous commandez l’expertise par e-mail ou en ligne, avec l’annonce et les documents dont vous disposez ; nous échangeons par téléphone ou en visioconférence ;
• L’expert peut visiter le bien avant votre offre, avec l’accord du vendeur ou de l’agence ;
• Quand une offre doit être faite vite, un délai plus court peut être organisé ;
• Vous recevez un rapport en français, au format PDF, avec la valeur et sa justification ; l’expert répond ensuite à vos questions.

Vous héritez d’un bien en Belgique

Si un proche qui vivait en France vous laisse un bien situé en Belgique, c’est en principe l’autorité française qui règle sa succession, biens belges compris. L’immeuble situé en Wallonie reste toutefois soumis à un impôt belge, le droit de mutation par décès, calculé sur sa valeur vénale au jour du décès. REASE EXPERTISE établit cette valeur ; voyez aussi notre page consacrée à la succession.