Expertise de bâtiments industriels et logistiques en Hainaut et en Wallonie

Biens évalués

• Entrepôts et halls de stockage ;
• Bâtiments semi-industriels (bureaux et entrepôt) ;
• Ateliers et bâtiments de production ;
• Unités PME en parc d’activités ;
• Bâtiments d’activité avec showroom ou logement attenant ;
• Terrains et emprises en zone d’activité économique.

Ce qui fait la valeur d’un bâtiment industriel ou logistique

L’expert relève à la visite les caractéristiques qui comptent pour un futur utilisateur ou pour un investisseur.

• Accès et situation : distance à l’autoroute, gabarit des voiries, accès des poids lourds, stationnement ;
• Hauteur libre sous structure : elle fixe le nombre de niveaux de stockage. Une hauteur faible réduit le nombre d’utilisateurs intéressés ;
• Quais, rampes et zone de manœuvre : un camion doit pouvoir accoster et tourner sur la parcelle. Sans quai, l’usage logistique est limité ;
• Dalle : son état et sa portance conditionnent le stockage lourd et les rayonnages ;
• Bureaux et locaux sociaux : utiles à l’occupant ; une part trop importante pèse sur la valeur d’un bâtiment de stockage ;
• Divisibilité : un hall qui se découpe en cellules avec des accès séparés se loue plus facilement ;
• Extension possible sur la parcelle, selon le plan de secteur et le permis ;
• Équipements : portes sectionnelles, pont roulant, force motrice, chauffage par aérothermes ou tubes radiants, installations de froid, panneaux photovoltaïques ;
• Protection incendie : compartimentage, exutoires de fumée, dévidoirs, rapport de prévention des pompiers ;
• Enveloppe et énergie : état de la toiture (amiante éventuel sur les bâtiments anciens), isolation, certificat PEB des bureaux.

L’expert distingue aussi ce qui sert la seule activité de l’occupant, comme une installation conçue pour un procédé de fabrication, de ce qu’un autre utilisateur reprendrait. Un bâtiment trop spécifique trouve moins d’acquéreurs, et sa valeur vénale en tient compte.

Zoning et parc d’activités : ce que l’expert vérifie

En Wallonie, la plupart des bâtiments industriels et logistiques se trouvent en zone d’activité économique au plan de secteur, souvent dans un parc aménagé par une intercommunale : IDETA en Wallonie picarde, IDEA dans la région de Mons et du Centre, IEG dans la région de Mouscron et Comines, IGRETEC dans la région de Charleroi. La zone d’activité économique peut être mixte ou industrielle. Cette affectation fixe les activités admises, donc le nombre d’utilisateurs possibles.

Le droit de préemption de l’intercommunale sur le terrain

Dans la plupart des parcs d’activités, l’acte d’achat du terrain prévoit un droit de préemption au profit de l’intercommunale. Cette clause vise à éviter la spéculation : les terrains sont destinés à des entreprises qui s’y installent et exploitent leur bâtiment, pas à des acheteurs qui les revendraient avec une plus-value. Revendre un terrain ou une partie de parcelle en réalisant un bénéfice n’est donc en général pas possible.

L’intercommunale exerce rarement ce droit, mais l’acquéreur doit le connaître, en particulier s’il envisage de revendre une partie de son terrain ou de saisir une occasion de ce type. L’expert relève la clause dans l’acte et en tient compte pour la valeur d’un terrain non bâti ou d’une réserve foncière.

Permis, sol et documents examinés

• Permis d’urbanisme et conformité des constructions ;
• Permis d’environnement (ou permis d’exploitation) et classe de l’établissement ;
• État du sol : consultation de la Banque de données de l’état des sols (BDES) et, si nécessaire, attestation ou étude de sol ;
• Rapport de prévention incendie des pompiers ;
• Certificat PEB des bureaux ;
• Baux en cours : bail commercial ou bail de droit commun, durée restante, loyer, charges ;
• Servitudes et droits réels, comme une emphytéose ou un droit de superficie.

Méthodes d’évaluation

La méthode dépend du bien et de l’objet de la mission. Le rapport explique celle qui est retenue.

• Comparaison : l’expert part des points de comparaison de la base de REASE EXPERTISE, cessions et locations de bâtiments d’activité de la région, et les ajuste à la surface, à l’état, à la situation et aux équipements du bien ;
• Capitalisation du revenu : pour un bâtiment loué ou louable, le loyer en place ou la valeur locative de marché est capitalisé à un taux qui reflète le risque du bien et de son occupant ;
• Flux de trésorerie actualisés (DCF) : pour un bâtiment dont les revenus varient dans le temps (baux qui arrivent à échéance, cellules vides à relouer, travaux à prévoir, plusieurs locataires), l’expert projette, année par année sur une période de détention, les loyers, la vacance, les charges non récupérables et les travaux, puis une valeur de revente en fin de période. Il ramène ces flux à leur valeur d’aujourd’hui avec un taux d’actualisation qui reflète le risque du bien. Les banques réservent cette méthode aux biens complexes : le rapport justifie son choix ;
• Coût de remplacement net déprécié : pour un bâtiment spécifique sans marché comparable, l’expert part du coût de reconstruction à neuf, corrigé de la vétusté et de l’obsolescence fonctionnelle, et y ajoute la valeur du terrain ;
• Valeur du terrain : quand le bâtiment est obsolète, la valeur repose surtout sur la parcelle et ses possibilités de réaffectation.

Pourquoi faire évaluer un bâtiment d’activité ?

• Financement bancaire : achat, construction, refinancement ou garantie d’un crédit professionnel. REASE EXPERTISE est agréée par ING et Belfius, et CBC et KBC acceptent ses rapports grâce au titre REV de l’expert ;
• Cession ou acquisition : une base de négociation objective pour le vendeur comme pour l’acheteur ;
• Apport ou restructuration de société, transmission d’une société patrimoniale ;
• Faillite ou liquidation : un rapport pour le curateur ou le liquidateur ;
• Litige, expertise judiciaire ou révision de loyer.

Autres expertises pour les professionnels

Selon votre dossier, REASE EXPERTISE évalue aussi :

• Expertise d’immeuble de bureaux : quand les bureaux forment un bâtiment distinct ou l’essentiel de la surface ;
• Expertise de commerce : pour un showroom ou une surface de vente, en ville ou en retail park ;
• Expertise d’immeuble de rapport : pour un investisseur qui détient plusieurs biens loués.

Découvrez l’ensemble de nos expertises immobilières.

Nos zones d’intervention

REASE EXPERTISE, bureau établi à Ath, réalise l’expertise de bâtiments industriels et logistiques dans les zonings du Hainaut et, si nécessaire, dans le Brabant wallon et la province de Namur. Nos pages locales présentent les parcs d’activités de chaque région :

• Tournai et le parc Tournai Ouest ;
• Mouscron et ses parcs d’activités ;
• Ath et le parc Orientis ;
• Leuze-en-Hainaut et le parc Leuze-Europe ;
• Péruwelz et le parc Polaris ;
• La Louvière et le pôle Garocentre ;
• Nivelles et ses parcs Nord et Sud ;
• Seneffe et le zoning de Feluy ;
• Tubize et les parcs de Saintes ;
• Charleroi, l’Aéropole et les zones portuaires ;
• Mons et ses parcs d’activités ;
• Soignies et ses parcs d’activités ;
• Enghien et le parc Qualitis.

FAQ : expertise de bâtiments industriels et logistiques